Mietkosten-Abzocke? Nicht mit mir!

Die Kaltmiete plus Nebenkosten ist längst nicht alles, was auf Mieter an Kosten im Rahmen eines Mietverhältnisses zukommt. Gegen viele teure Vertragspassagen oder Kosten können sich Mieter aber wehren, weil sie schlichtweg falsch oder sogar im Rahmen des Mietrechts unzulässig sind. Hier deshalb die wichtigsten Tipps, um die Mietkosten im Zaum zu halten, denn gerade private Vermieter bereichern sich manchmal gern durch falsche Abrechnungen oder Klauseln im Mietvertrag  - manchmal sogar unwissend. Beide Seiten sollen zu ihrem Recht kommen, aber leider sieht sich mancher private Vermieter noch immer als die Krone der Schöpfung, der seinen wertvollen Mietraum nur demjenigen gewährt, der auch alle Forderungen erfüllt. Deshalb sollte man als Mieter wissen, dass man ganz beruhigt einen Mietvertrag unterschreiben kann, wenn er in den Grundzügen stimmt. Sind Klauseln allerdings mietrechtlich unwirksam, darf man die innerhalb des Mietverhältnisses auch als unwirksam erklären lassen. Heißt: Der Vermieter kann niemanden herausschmeißen, der einen Mietvertrag unterschrieben hat, im Anschluss aber einige mietrechtlich irrelevanten Klauseln nicht berücksichtigt oder gar anfechten lässt.

Die Nebenkostenabrechnung – alljährliches Streitthema

Der Mieterschutzbund weiß zu berichten, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung für ein Mietverhältnis falsch berechnet ist – natürlich fast immer zu Ungunsten des Mieters. Satte Nachzahlungen, die eigentlich nicht sein müssen, sind die Folge, wenn die Mietnebenkosten-Abrechnung ins Haus flattert. Nicht grundlos werden die Nebenkosten inzwischen als zweite Miete bezeichnet, denn zwischen etwa 20 und 45 Prozent der Mietpreise entfallen je nach Bundesland auf die Nebenkosten. Die Mietnebenkostenabrechnung genau zu prüfen, ist ganz wichtig, um die Kosten ganz legal zu deckeln.

Schon beim Mietvertrag fängt es an, denn manche pauschal auf den Mieter abgewälzten Kosten sind schlichtweg nicht zulässig. Die Klausel, dass der Mieter alle Nebenkosten zahlt, verpflichtet aber rein mietrechtlich noch niemanden zu einer Zahlungsverpflichtung. Ist diese Klausel im Mietvertrag verankert, geht der Vermieter leer aus, weil sie eben mietrechtlich nicht zulässig ist. Richtig ist die Formulierung, dass sinngemäß „gemäß Anlage 3 zu § 27 der 2. Betriebskostenverordnung der Mieter die Nebenkosten im Rahmen der Betriebskostenverordnung zu leisten hat“.  In dieser Betriebskostenverordnung sind sage und schreibe 17 Betriebskostenarten genau abgehandelt, die vom Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auch gefordert werden dürfen. Welche das sind, muss man nicht selbst recherchieren, denn der zuständige Mieterschutzbund übernimmt sowohl diese Aufgabe als auch die regelmäßige Prüfung der Betriebskostenabrechnung für einen relativ geringen Jahresbeitrag des Mitglieds. Eine Investition, die sich schon mit der ersten Betriebskostenabrechnung amortisieren kann.

Schönheitsreparaturen

Mit der Klausel im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen lassen viele private Vermieter ganz schön ihre Fantasie spielen. Da werden fixe Zeitabstände festgelegt, in denen ein Mieter die Wohnung zu renovieren hat oder es gibt auch die Klausel, dass die Wohnung beim Auszug mit frisch gestrichenen weißen Wänden hinterlassen werden muss. Experten sehen die starr vorgegebenen Fristenpläne, die in vielen Mietverträgen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorgegeben werden, als schlichtweg unzulässig im Rahmen der Rechtsprechung an. Ein Urteil des BGH im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen, das aus einem Streitfall resultierte, in dem eine Mieterin die fixen Termine für die Durchführung der Schönheitsreparaturen ignorierte ergab, dass Mieter keinesfalls zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach festen Terminplänen gezwungen werden können. Allerdings darf man beim Auszug die Wohnung auch nicht in einem völlig verwohnten Zustand hinterlassen. Den Zustand der Wohnung sollte man also regelmäßig kontrollieren, damit am Ende des Mietverhältnisses keine Kosten aufkommen, die der Vermieter dann auf den ehemaligen Mieter abwälzen kann.

Wann man die Arbeiten durchführt, bleibt aber individuell jedem selbst überlassen. Wichtig ist, dass die Schönheitsreparaturen nicht zulasten eines Vertragspartners gehen. Weder ist es dem Vermieter zuzumuten, eine Wohnung im nicht vermietbaren Zustand zurückzunehmen, noch darf es dem Mieter zugemutet werden, regelmäßige Schönheitsreparaturen durchzuführen und dann auch noch eine kostenintensive Schönheitskur zum Abschluss des Mieterverhältnisses durchzuführen.

Ach ja, noch eins: Fachgerechte Ausführung der Renovierungsarbeiten ist in vielen Mietverträgen gefordert. Viele Mieter fühlen sich deshalb in der Pflicht, die Arbeiten auch von Fachpersonal durchführen zu lassen, was natürlich auch entsprechend teuer ist. Das kann der Vermieter aber nicht fordern. Eine fachgerecht renovierte Wohnung muss akzeptabel renoviert sein, also keine massiv sichtbaren Fehler bei den Renovierungsarbeiten aufweisen. Wer aber Pinsel und Quaste selbst oder mit Freunden schwingen möchte, darf dies natürlich tun und so Kosten bei der Renovierung sparen. Verlangt der Vermieter also als Beleg für die Renovierungsarbeiten eine Rechnung vom Fachmann, ist er mietrechtlich im Unrecht.

Für die oftmals gern verwendeten Klauseln, dass die Wohnung in renoviertem Zustand hinterlassen werden muss, gibt es keine rechtliche Grundlage, wenn regelmäßig Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden und die Wohnung in einem insgesamt akzeptablen Zustand zurückgegeben wird. Auch die gerne verwendete Klausel, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden hinterlassen werden muss, ist unzulässig. Alle nicht exzentrischen farblichen Gestaltungen der Wände muss der Vermieter beim Auszug des Mieters akzeptieren. Wer allerdings schwarze, dunkel-lila oder knallrote Wände gestrichen hat, muss zum Auszug die Wände noch einmal überstreichen.

Mieterhöhungen – was muss ich hinnehmen, was ist Wucher?

Mieterhöhungen sind ein beliebtes Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Völlig klar: ein Vermieter möchte aus der Wohnungsvermietung höchstmöglichen Profit erzielen. Allerdings gehen hier einige Vermieter Wege, die mietrechtlich absolut nicht akzeptabel sind. Mieterhöhungen werden dann ganz nach Gusto umgesetzt und der Mieter, der sich in einer anfangs halbwegs günstigen Wohnung befand, sieht sich dann in einer nicht mehr überschaubaren Preisspirale. Dem Handeln dieser raffgierigen Vermieter hat das Mietrecht jetzt Handschellen angelegt. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent angehoben werden. Waren es zuvor 30 Prozent Mieterhöhung, die Mieter innerhalb von 3 Jahren akzeptieren mussten, hat das Mietrecht hier die Preisschraube zurückgedreht.

Kündigungen – wann kann ich gehen?

Gerade für langjährige Mieter einer Wohnung war es in der Vergangenheit nicht ganz einfach, ich eine neue Bleibe zu suchen. Die ursprünglichen drei Monate Kündigungsfrist steigerten sich nämlich im Laufe der Mietzeit auf letztlich ein halbes Jahr Kündigungsfrist. Wer kann sich denn da noch eine neue Wohnung suchen bzw. welcher neue Vermieter reserviert dem Wohnungsinteressenten für ein halbes Jahr eine Wohnung? Genau aus diesem Grund wurde die Kündigungsfrist jetzt vereinheitlicht. Egal wie lange man in einer Wohnung gewohnt hat – nach drei Monaten darf man raus aus dem Vertrag und in die neue Wohnung einziehen.

Hier noch ein Video in Bezug auf Mietminderung:




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